Il mutuo - disciplinato dal Codice Civile (art. 1813) - è un contratto reale e si concretizza con il trasferimento di una determinata somma di denaro (ma anche beni fungibili) da un soggetto (definito mutuante) ad un altro soggetto (definito mutuatario). Il mutuatario è obbligato a restituire, successivamente, al mutuante una determinata somma di denaro (o beni fungibili).
I mutui vengono concessi da Istituti di Credito, Istituti Bancari e Società Finanziarie e possono essere erogati con quote fisse di rimborso (le cosiddette rate), caratterizzati da tasso fisso o da tasso variabile.
Solitamente, i mutui (che, di norma vanno a coprire circa l'80 del valore dell'immobile), hanno una durata compresa tra i 5 ed i 30, ma negli ultimi anni, alcuni istituiti, hanno cominciato ad erogare mutui anche di 40 e 50 anni.
I mutui - che, ricordiamo sono suddivisi in mutui a titolo gratuito e mutui a titolo oneroso (caratterizzati dalla presenza di interessi) - generalmente, vengono richiesti per acquistare - ma anche costruire - la propria abitazione o, comunque per un acquisto immobiliare in genere (in questo caso, si parla di mutui immobiliari).
Nel contratto di mutuo si ritrovano alcuni elementi essenziali:
- Durata,
- Tasso di interesse prescelto;
- "Tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria".
Il tasso di interesse è un elemento importantissimo, in quanto in base ad esso, vengono definiti vari tipi di contratto.
I contratti più diffusi, sono:
- "Contratto a tasso fisso": la rata rimane invariata durante tutta la durata del prestito.
"Contratto a tasso variabile": la rata varia in funzione di alcuni parametri (come ad esempio, i tassi di mercato).
- "Contratto misto": viene applicato sia il tasso variabile che il tasso fisso.
- "Contratto con tasso d'ingresso": prevede, in un primo periodo, l'applicazione di un tasso ridotto ed in seguito, l'applicazione del tasso fisso o variabile in corso.
La scelta del tipo di tasso d'interesse è una scelta molto importante, che va ponderata e valutata con grande attenzione.
In proposito, ricordiamo che, in parole povere, l'interesse è il "prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche". Il tasso, o il saggio, d'interesse, è la misura di tale prezzo. Sulla base del tasso d'interesse vengono calcolati "interessi maturati sul capitale in una determinata unità di tempo" (che, generalmente è: un mese, un trimestre, un semestre o un anno).
L'interesse può essere:
- semplice: è proporzionale sia al capitale che al tempo (e dunque, nei successivi periodi, non è fruttifero). Viene utilizzato soprattutto nel breve periodo e difficilmente viene applicato ad un mutuo
- composto:quando l'interesse non viene pagato/riscosso, ma "aggiunto al capitale iniziale che lo ha prodotto". Viene applicato per mutui ed operazioni di lunga durata.
Quando si parla di mutui, si parla anche di piani di rimborso (o di ammortamento).
Il piano di rimborso è un programma di estinzione del mutuo. Può essere definito una "clausola contrattuale di accordo delle parti sulle modalità di rimborso del debito contratto".
I mutui, possono avere diversi piani di ammortamento.
Il più utilizzato nel nostro Paese è, sicuramente, il piano di "ammortamento alla francese": Questa tipologia di piano prevede "una rata tendenzialmente omogenea e costante (salvo le possibili fluttuazioni del tasso di interesse nei mutui a tasso variabile) formata da una quota interessi, decrescente, e da una quota capitale, crescente. si utilizza tanto per i mutui a tasso variabile che per quelli a tasso fisso".
E' bene precisare che la rata risulta composta da una quota capitale (relativa alla parte di denaro prestata), e da una quota corrispondente agli interessi, (relativa alla somma di interessi sul capitale che si dovrà restituire). Essa dovrà essere rimborsata, regolarmente, a scadenze prefissate (mensili, trimestrali o semestrali).
La rata dovrà essere rimborsata puntualmente, in caso contrario, verranno applicati gli interessi di mora. Nel caso in cui il ritardato pagamento si verificasse per 7 volte - anche non consecutive - l'istituto di credito, può chiedere la risoluzione del contratto di mutuo.
Si precisa che un pagamento viene definito ritardato quando una rata "viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata."
Ottenere un mutuo, soprattutto in tempi caratterizzati da una forte incertezza economica e finanziaria, non è semplice.
Gli istituti di credito, prima di erogare un mutuo, richiedono un'efficace garanzia.
Stiamo parlando dell'ipoteca che viene "accesa" sul bene immobile finanziato.
L'ipoteca viene iscritta e l'iscrizione deve avvenire davanti ad un Notaio, mediante atto pubblico.
In seguito all'iscrizione, l'istituto, in caso di insolvenza può "soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso".
Alternativa all'ipoteca, è la richiesta di una garanzia - propriamente detta fideiussione - ad un famigliare del mutuatario. Per legge, il fideiussore (o garante) è il "soggetto che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di una obbligazione altrui".
Le spese sostenute per il mutuo sulla prima casa sono detraibili. E', infatti, possibile detrarre "gli interessi passivi pagati sulle rate mensili nell'anno solare a patto però di acquisire la relativa certificazione da parte dell'istituto di credito".
La certificazione, può essere ottenuta dal cliente, presentando semplicemente una richiesta scritta all'istituto di credito.
Una volta in possesso della adeguata certificazione, il contribuente potrà procedere a scaricare dalla propria dichiarazione dei redditi sia gli interessi passivi relativi al mutuo sia gli oneri.
La detrazione dovrà avvenire secondo le modalità indicate dalla Legge e per i massimali previsti.
Trovare - ed ottenere - il mutuo più adatto alle proprie esigenze non è facile. Prima di sceglierlo, è bene comparare diverse tipologie di mutui ed ottenere, in proposito, il maggior numero di informazioni possibili.
Molto utile è anche la calcolatrice rata del mutuo, presente in diversi portali dedicati ai finanziamenti.
Dopo aver scelto l'immobile da acquistare è necessario rivolgersi alla banca per valutare il finanziamento: di solito il mutuo copre l'80 per cento del valore dell'immobile anche se alcune banche prevedono la possibilità di finanziare fino al 100 per cento, richiedendo però tassi d'interesse più elevati.
Attualmente sul mercato esistono molte offerte per i mutui e le banche propongono diverse opzioni, come ad esempio, le offerte dedicate ai giovani ai quali viene offerta la possibilità di accedere ad un mutuo anche se hanno contratti di lavoro atipici.
È necessario quindi informarsi bene prima di scegliere la banca con la quale sottoscrivere un mutuo, valutando vari preventivi. E' possibile fare una comparazione anche attraverso i siti internet: si tratta di una modalità molto efficace e veloce per capire quanto effettivamente può costare un mutuo e quanto realmente possiamo permetterci di richiedere.
E' bene ricordare infatti che la rata mensile del mutuo che si andrà a pagare non può superare il 35 per cento del reddito degli intestatari del mutuo.
Una volta selezionati l’immobile e la banca bisogna scegliere il tipo di tasso d'interesse e la durata del mutuo.
Esistono sostanzialmente due tipologie di tasso d'interesse: il tasso fisso e il tasso variabile.
I mutui a tasso fisso sono caratterizzati da un tasso che viene stabilito al momento della stipula e non varia per tutta la durata del mutuo; le rate sono generalmente tutte uguali.
I mutui a tasso variabile prevedono un tasso che si modifica sulla base di diversi parametri di natura monetaria o finanziaria; a questi può essere applicato uno spread, cioè una maggiorazione. In questo caso le rate sono diverse ogni mese.
Esistono poi mutui a tasso misto, che consentono la possibilità per il mutuatario di passare da tasso fisso a variabile e viceversa.
La durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30, ma in alcuni casi le banche concedono mutui anche a 35 o 40 anni.
La richiesta del mutuo, da fare presso una delle filiali della banca prescelta, deve essere corredata da specifica documentazione, attraverso la quale verrà effettuata una prima valutazione sulla fattibilità del mutuo.
Oltre a documenti d'identità, codice fiscale e certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio, la banca richiede la presentazione di documenti relativi alla situazione reddituale del richiedente il mutuo: Cud, modello 730 o Unico e le ultime 3 buste paga per i lavoratori dipendenti, più eventuali altri documenti da cui si attesti il tipo di contratto di lavoro e eventuali iscrizioni ad albi professionali.
Infine la richiesta di mutuo deve essere completata da copia del compromesso di acquisto, stipulato tra venditore e compratore e tutta la documentazione relativa all'immobile: planimetria con indicazione delle eventuali pertinenze come cantina, solaio, box, copia del certificato di abitabilità, copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile.
Dopo aver valutato la documentazione, la banca chiede perizia tecnica da parte di un perito di fiducia, il quale deve attestare la conformità dell'immobile a quanto dichiarato, la presenza di eventuali abusi edilizi e stabilire il valore dell'immobile: si tratta di un dato molto importante in quanto è sulla base di questo che viene stabilita la somma da erogare.
Se le verifiche vanno a buon fine, la banca è in grado di deliberare positivamente il mutuo; il contratto di mutuo dovrà essere redatto da un notaio, alla presenza di un rappresentante della banca e del richiedente.
Contestualmente all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sull'immobile oggetto del mutuo: l'ipoteca è la garanzia che tutela la banca da eventuali inadempimenti del debitore ed è resa pubblica mediante iscrizione nei Pubblici Registri immobiliari.
Al termine di questo iter il mutuo viene erogato: la somma richiesta è trasferita sul conto corrente del richiedente, al netto delle imposte, per il successivo versamento a favore del venditore dell'immobile.
