L'aggiunta del termine ipotecario alla parola mutuo ha un aspetto vagamente inquietante lasciando presumere che esista un mutuo senza ipoteche, e che questo prodotto finanziario sia conseguente un finanziamento pericolosamente più oneroso per il mutuatario (l'acquirente) e semplicemente più garantito per il mutuante (la banca o l'ente che eroga il mutuo).
Non è così!
Ma vediamo con ordine.
Intanto il fatto che si parli di ipoteca stabilisce un primo fatto: il bene, per essere ipotecato deve essere pubblicamente registrato.
Non può essere applicata nessuna ipoteca ad un bene che non è registrabile (tipo le case e i terreni al catasto, le automobili al PRA pubblico registro delle Autovvetture, gestito dall'ACI).
Si può solo procedere al sequestro, ma non è un'azione facile.
Per semplicità limitiamoci al settore immobiliare e chiediamoci se è possibile ottenere un mutuo senza ipoteca.
Dando per scontato che a tutti sia chiara la definizione di mutuo ipotecario immobiliare (concessione di un prestito da parte di un operatore finanziario ad un privato per l'acquisto di un bene immobile, dietro il rilascio di una congrua garanzia che assicuri la restituzione del denaro prestato) è ovvio che sia possibile sostituire l'ipoteca generalmente applicata dalla banca sul bene ad un altro tipo di 'assicurazione' sulla solvibilità del suo cliente.
Infatti nel Rogito il Notaio non pubblica un solo atto, ne pubblica due:
il rogito che trasferisce la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente, e l'atto di mutuo fra acquirente (mutuatario) e banca (mutuante) che mette a disposizione il denaro necessario all'acquisto, garantendo l'estinzione totale del debito con l'accensione di una ipoteca.
Essendo le due operazioni (il prestito della somma e la compravendita dell'immobile) distinte ci sta che si possa metterne in essere ad una sola, e di conseguenza si possa procedere ad un mutuo non ipotecario.
Cosa chiede allora la banca al posto dell'ipoteca?
Chiede due cose:
- l'esistenza da parte del mutuatario di un congruo capitale (in deposito di liquidità, titoli azionari, obbligazioni, portafoglio di crediti, eccetera)
- la disponibilità a favore del mutuante di questo congruo capitale al verificarsi di determinate condizioni (generalmente il mancato versamento delle rate, un improvviso mutamento della situazione patrimoniale del mutuatario)
Conviene?
Per il mutuatario c'è un piccolo risparmio sulle spese del Notaio.
Il bene immobile è nella sua piena proprietà, può venderlo o regalarlo in qualsiasi momento, può perfino accendere un'ipoteca (anche di primo grado) per ottenere liquidità.
Non ci sembrano sinceramente grandi vantaggi a meno che non si tratti di persona abituata a muovere grandi cifre e beni in operazioni importanti e veloci.
Per il mutante (la banca) la disponibilità di capitali e azioni facilmente e immediatamente liquidabili è sicuramente molto più vantaggiosa di un'ipoteca di pari valore su un immobile (che come dice la parola stessa) è più complicato smobilizzare e richiede tempi più lunghi.
Qui i vantaggi sono proprio evidenti...
Esiste per la verità un'altra operazione di mutuo che la banca fornisce senza ipoteca: si tratta del mutuo per liquidità.
Può essere che nel periodo in cui è in essere il mutuo, il mutuatario necessiti di una somma per affrontare spese quali una ristrutturazione od una importante spesa non preventivata in precedenza.
A questo punto, soprattutto se è passato già un tempo sufficientemente lungo per valutare la puntualità nei pagamenti delle rate e stante il fatto che nel periodo trascorso l'immobile non si è svalutato ed è stato in parte già pagato la banca - accertatasi delle immutate capacità reddituali del mutuatario e della sua immutata situazione patrimoniale - si accontenta della esistente ipoteca che comunque resta in essere.
Acquistare o ristrutturare casa richiede spesso un impegno economico che il soggetto, da solo, non è in grado di affrontare. Ecco che allora può rendersi necessaria la richiesta di un mutuo ipotecario o fondiario. La differenza tra le due tipologie di finanziamento è talmente piccola che molto spesso vengono confusi tra loro. In realtà sono due forme di prestito ben diverse, sebbene entrambe vengano utilizzate per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione e diano luogo all'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile. Le differenze riguardano sostanzialmente i tassi applicati e le somme erogate. Mentre nel primo caso la somma messa a disposizione del cliente dalla banca può arrivare a coprire l'intero costo dell'operazione, nel caso di mutuo fondiario non può superare l'80% dell'importo totale. Altra differenza sostanziale è la finalità dell'acquisto, che nel caso di mutuo fondiario deve prevedere il futuro utilizzo dell'immobile come abitazione principale del richiedente, mentre il prestito ipotecario può anche riguardare l'acquisto di un immobile non abitativo. La durata invece, è per entrambi prevista a medio/lungo termine. Le spese notarili ed i tassi di interesse applicati dalla banca possono risultare più vantaggiosi nel caso di richiesta di accesso ad un mutuo fondiario. Nel caso in cui l'immobile abbia finallità diverse dalla prima abitazione, la somma richiesta sia superiore all'80% del costo dell'operazione oppure un soggetto abbia necessità di liquidità da destinare ad altri scopi, sarà necessario procedere con la richiesta di un finanziamento ipotecario.
Una volta individuato l'immobile da acquistare ed aver preso accordi con il venditore, oppure aver richiesto alla ditta edile di fiducia un preventivo per i lavori di ristrutturazione da affrontare, occorre procedere con l'individuazione della banca che offre le migliori condizioni di mutuo ipotecario. In genere, per assicurarsi il trattamento economico migliore, l'interessato procede interpellando il proprio istituto di credito e altri due/tre istituti. Attraverso la procedura on line è anche possibile individuare in pochi minuti la banca che propone le condizioni migliori per la propria richiesta. Vi sono infatti siti specializzati che offrono questa possibilità. Una volta individuata la banca migliore e la soluzione di mutuo più adatta alle proprie esigenze, occorre procedere con la domanda a cui dovrà essere allegata tutta la documentazione (informazioni anagrafiche, reddituali e dell'immobile). Il richiedente dovrà produrre un documento che attesti il proprio reddito e quello del nucleo familiare. Nel caso di lavoratore dipendente questo sarà rappresentato dal CUD, dall'ultima busta paga che riporti indicata anche l'anzianità di servizio. Nell'ipotesi che si tratti di lavoratore autonomo la documentazione riguarderà un certificato della Camera di Commercio e la copia dell'ultima dichiarazione dei redditi presentata. Il reddito dichiarato avrà un peso notevole nel parere di fattibilità, poichè la rata mensile complessiva non potrà superare il 40% del reddito mensile. Altro elemento fondamentale per la richiesta di mutuo ipotecario è rappresentato dalla documentazione riguardante l'immobile. Questa sarà costituita da una planimetria, dal certificato di abitabilità, dal preliminare e dall'atto con cui il venditore è divenuto proprietario dell'immobile (acquisto o successione). Nel caso di richiesta di mutuo per ristrutturazione gli ultimi due elementi saranno sostituiti dal preventivo dell'impresa edile.
Una volta acquisita tutta la documentazione la banca procederà ad un'istruttoria che inizierà con una valutazione dell'immobile eseguita da un tecnico di sua fiducia e la porterà ad esprimere parere favorevole o contrario. In caso di parere positivo l'istituto fisserà la data di stipula del contratto di mutuo e provvederà all'iscrizione di ipoteca di primo grado sull'immobile. Da quel momento per il richiedente decorreranno gli obblighi contrattuali che prevedono il rimborso di quanto erogato in base a rate predeterminate che possono avere scadenza mensile, trimestrale o semestrale. Gli interessi rimborsati all'istituto, insieme ad eventuali oneri ed accessori, possono essere infine detratti dal soggetto che li ha sostenuti in sede di dichiarazione dei redditi, con percentuali e limiti diversi in base alla tipologia di mutuo erogato.