I tassi di interesse, le condizioni contrattuali offerte dagli Istituti di Credito e in generale le condizioni di mercato applicate ai mutui, si modificano periodicamente, dando luogo a variazioni che possono rendere appetibile l'accesso al credito oggi molto più che in passato.
Anche chi ha già stipulato un contratto di mutuo, e quindi è attualmente vincolato ad una Banca, può usufruire di migliori condizioni utilizzando lo strumento della surrogazione del mutuo, disciplinata dalla c.d. Legge Bersani del 2007 e dalla Legge Finanziaria del 2008.
La surroga mutuo viene anche definita "portabilità" del mutuo e in effetti si tratta di un accordo trilaterale con il quale il mutuo già in essere viene trasferito da un Istituto erogante ad un altro che offre condizioni differenti o migliori.
Per chiarire la natura di questa forma, può essere utile confrontarla con il mutuo di sostituzione, con il quale si raggiunge il medesimo risultato, ma per il quale esistono spese aggiuntive e si seguono modalità differenti.
Immaginiamo di voler modificare le condizioni del nostro mutuo perché una Banca, diversa da quella alla quale ci siamo rivolti in passato, offre ora dei tassi migliori o ci consente di passare dal tasso fisso a quello variabile (o viceversa) a nostro vantaggio.
Possiamo procedere in due modi: stipulando un mutuo di sostituzione o scegliendo la portabilità del mutuo.
Nel primo caso stipuleremo con la nuova Banca, un nuovo e diverso contratto di mutuo, il cui importo sarà utilizzato per estinguere l'impegno precedente, eventualmente corrispondendo la dovuta penale di estinzione.
Per regolarizzare la nostra posizione sarà quindi necessaria una nuova stipula.
L'ipoteca iscritta in favore del precedente Ente erogante sarà cancellata e si dovrà procedere ad una nuova iscrizione.
Nel caso della surroga mutuo, non si ha alcun nuovo contratto e tutta la procedura di portabilità è notevolmente semplificata: il mutuo viene "trasportato" presso la nuova Banca e proseguirà secondo le condizioni che con essa avremo stabilito, indipendentemente da quelle che ci obbligavano in passato.
L'estinzione del mutuo precedente segue un iter più semplice e non richiede una nuova ipoteca: quella precedentemente iscritta viene semplicemente aggiornata a favore del nuovo soggetto erogante.
Anche le spese sono differenti: secondo quanto stabilito dai commi 450 e 451 delle Legge Finanziaria 2008, non solo sono escluse penali e costi di estinzione, ma al cliente non possono essere attribuiti costi per il nuovo mutuo: i costi di istruttoria e per gli accertamenti presso il catasto sono annullati dalla collaborazione obbligatoria tra Istituti di Credito e dalla celere e informata comunicazione di dati tra gli stessi.
Come già accennato, al nuovo rapporto di mutuo si applicheranno le condizioni stabilite con l'entrante Istituto di Credito: la misura del tasso può cambiare in ribasso, si può passare dal fisso al variabile e viceversa e così via.
Unico limite imposto è relativo all'importo finanziato che non può superare l'ammontare di capitale ancora da rimborsare.
A rigore, ciò impedisce al cliente di richiedere un finanziamento per importi superiori: per l'eccedenza si dovrebbe stipulare un mutuo in sostituzione, perdendo conseguentemente le agevolazioni viste.
Alcuni Istituti di Credito aggirano questo ostacolo "frazionando" la concessione di credito in un primo mutuo di surroga, a costo zero fino a concorrenza dell'importo fissato dalla legge, e un secondo mutuo di liquidità per l'eccedenza, al quale però vengono applicate condizioni più vantaggiose di quelle che si applicherebbero in caso di un mutuo sostitutivo per l'intero importo.
Al di là del limite dell'importo, che trova la sua ragione nello scopo dello strumento, in genere optare per la surroga mutuo può portare effettivi vantaggi economici.
Oltre alla operazione più comune, che è quella del passaggio da tasso variabile a fisso o viceversa, si possono pattuire differenti condizioni per tutti gli aspetti rilevanti del contratto. E' possibile, ad esempio, prevedere una durata inferiore per il rimborso, in modo da limitare l'incidenza degli interessi.
E' inoltre da rilevare come, in media, sui mutui di surroga sia applicato uno spread nettamente inferiore rispetto a quello applicato in precedenza che superava spesso e volentieri il 2%.
La surroga mutuo risulta quindi molto conveniente in una grande quantità di casi e, a condizione di prestare la giusta attenzione alle proposte delle Banche, può rivelarsi un buon affare anche per chi non abbia interesse a modificare la tipologia del tasso applicato.
Un esempio su tutti: i tassi fissi applicati nel biennio 2000 - 2001 si attestavano sul 7 - 8%, mentre oggi sono notevolmente ribassati.
Anche le spese in generale connesse alla gestione dei mutui hanno subito nell'ultimo periodo un ribasso notevole e non sono rari i casi di Banche che le hanno addirittura eliminate per favorire l'accesso al credito anche in questa fase economica.