La ricerca del mutuo adatto alle proprie esigenze di consumatore e piccolo risparmiatore, può sembrare un'impresa ardua: le mille proposte provenienti dagli istituti di credito tradizionali e dai nuovi operatori online può confonderci.
Per muoversi con consapevolezza tra tassi e spese, e non rischiare di indebitarsi oltre il possibile, è bene conoscere le caratteristiche principali dello strumento finanziario che intendiamo utilizzare. Questa breve guida vi condurrà alla scoperta dei mutui prima casa tasso fisso.
Come per ogni altro tipo di mutuo si tratta di una forma di finanziamento: l'Istituto erogante mette a disposizione del cliente la somma necessaria all'acquisto della prima casa, ovvero dell'immobile da adibire a personale abitazione.
L'importo verrà successivamente rimborsato dal cliente in rate mensili, trimestrali o semestrali, maggiorate degli interessi e stabilite secondo un definito piano di ammortamento.
La formula più frequentemente usata è il c.d. "rimborso alla francese", secondo cui ogni rata comprende una parte di capitale e una parte di interessi ed è calcolata in modo da seguire un andamento inversamente proporzionale: man mano che si procede con i pagamenti, aumenta la quota di capitale rimborsata e diminuisce quella degli interessi.
Si tratta, con ogni evidenza, di un impegno finanziario notevole, che è bene ponderare con attenzione, tenendo presente che, in linea di massima l'importo erogato dagli Istituti di credito copre al massimo l'80% del valore di mercato dell'immobile prescelto.
Solo in rari casi e dietro la presentazione di ulteriori garanzie, è possibile ottenere il 100%.
Due quindi le caratteristiche principali di questa forma di prestito: lo scopo e la tipologia di tasso.
Lo scopo del finanziamento è quello di consentire al privato di ottenere la disponibilità di una casa da adibire ad abitazione principale e a tale proposito la legge dispone che siano applicati dei benefici fiscali tali da favorire l'operazione e l'accesso a questa forma di credito.
In verità, la formula della legge è comunque tale da permettere l'estensione delle agevolazioni anche all'acquisto delle cosiddette "pertinenze", pur se effettuato tramite un atto separato.
In questo caso è stato tuttavia indicato il limite massimo di una pertinenza per ognuna delle seguenti categorie: cantine o soffitte (cat. catastale C2), posti auto o box (C6) e tettoie (C7).
Le principali agevolazioni sono relative all'imposta di registro, per la quale è applicata una aliquota ridotta ed è inoltre prevista per i mutuatari, la possibilità di scaricare una parte delle spese sostenute per il mutuo dalla dichiarazione dei redditi del periodo di pertinenza.
Unico limite è che l'immobile non sia classificato come "di lusso" e sia ubicato in un comune nel quale chi procede all'acquisto abbia fissato o intenda fissare la propria residenza (entro 18 mesi dall'acquisto).
Entro il territorio di quel Comune il soggetto non deve essere titolare, in proprio o in comunione con altri, di altri diritti di proprietà esclusiva su altro immobile abitativo.
Le diverse forme di finanziamento proposte dagli Istituti si differenziano principalmente per le modalità di calcolo degli interessi.
Nel caso del tasso fisso, essi non variano durante il periodo di restituzione del prestito. La rata resta cioè fissa nel suo importo inizialmente preventivato.
Questa opzione si presta in particolar modo a venire in contro alle esigenze di quanti non intendono correre rischi finanziari nella richiesta i mutui prima casa tasso fisso: non solo consente una compiuta pianificazione degli esborsi e delle spese, ma mette al riparo da variazioni al rialzo causate dall'innalzamento degli indici di riferimento utilizzati per la definizione dei tassi variabili.
Il tasso fisso è il risultato di due componenti: l'Euris, indice del costo del denaro, e lo spread, che rappresenta il guadagno dell'ente finanziario nell'operazione.
Per comprendere la convenienza dei tassi di interesse proposti è quindi sempre buona norma verificare l'ammontare dello spread e utilizzare come indice di riferimento il TAEG, oggi definito anche ISC, ovvero Indicatore Sintetico di Costi. Questo è l'unico parametro in grado di mostrarci quanto ci costerà effettivamente il mutuo.
Dal punto di vista "procedurale", i mutui prima casa tasso fisso non si differenziano da altre simili forme di credito.
Anche in questo caso sarà quindi necessario fornire all'ente erogante le richieste garanzie di solvibilità, prima fra tutti l'ipoteca, accesa in genere sullo stesso bene immobile acquistato e iscritta a favore dell'Istituto di credito.
Una volta valutata la solvibilità e l'affidabilità del cliente, l'istituto procederà ad approvare il prestito, ma la somma finanziata sarà erogata solo al consolidamento dell'ipoteca, ovvero trascorse due settimane dall'iscrizione della garanzia ad opera del notaio.